Η δυναμική της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα
Η ελληνική αγορά ακινήτων, ιδίως στον τομέα της κατοικίας, βρίσκεται στο επίκεντρο εντόνων διακυμάνσεων τα τελευταία έτη. Η Τράπεζα της Ελλάδος, μέσω της συστηματικής της ανάλυσης, σκιαγραφεί τους κυριότερους παράγοντες που διαμορφώνουν την προσφορά και τη ζήτηση, επιχειρώντας να αποκωδικοποιήσει τον σύνθετο «γρίφο» του στεγαστικού.
Καθοριστικοί παράγοντες ζήτησης
- ‘Αμεσες Ξένες Επενδύσεις (ΑΞΕ): Η εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό για αγορά ακινήτων έχει καταστεί κομβικός παράγοντας. Από το 2017, οι ΑΞΕ στην αγορά ακινήτων έχουν υπερδιπλασιαστεί, φτάνοντας τα 2 δισ. ευρώ το 2022. Το φαινόμενο αυτό συνδέεται αφενός με την ελκυστικότητα της Ελλάδας ως επενδυτικού προορισμού, αφετέρου με προγράμματα όπως η «Χρυσή Βίζα».
- Δημογραφικές Μεταβολές: Η αυξανόμενη τάση αστικοποίησης, καθώς και η ενίσχυση των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών νοικοκυριών, δημιουργούν νέα δεδομένα στη ζήτηση. Η διάσπαση των νοικοκυριών, ανεξαρτήτως του συνολικού μεγέθους του πληθυσμού, αυξάνει την ανάγκη για επιπλέον οικιστικές μονάδες.
- Τουριστική ανάπτυξη και βραχυχρόνια μίσθωση: Η έκρηξη του τουρισμού και η εξάπλωση των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης έχουν μετατοπίσει σημαντικό μέρος του οικιστικού αποθέματος από τη μακροχρόνια ενοικίαση, περιορίζοντας δραστικά τη διαθεσιμότητα για τους μόνιμους κατοίκους.
- Αυξημένα μισθολογικά μεγέθη και διαθέσιμο εισόδημα: Η σταδιακή ανάκαμψη της απασχόλησης και η οριακή αύξηση των πραγματικών εισοδημάτων σε ορισμένους κλάδους συνεισφέρουν, έστω και μετριοπαθώς, στην ενίσχυση της αγοραστικής δύναμης.
Διαρθρωτικά ζητήματα προσφοράς
- Έλλειψη νέων κατασκευών: Η οικοδομική δραστηριότητα παραμένει σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, με την έκδοση νέων οικοδομικών αδειών να υπολείπεται σημαντικά των προ κρίσης επιπέδων. Αυτό οδηγεί σε παλαιό και ανεπαρκές σε ορισμένες περιπτώσεις απόθεμα κατοικιών.
- Υψηλό κόστος κατασκευής: Οι αυξήσεις στα υλικά και το εργατικό κόστος επιβαρύνουν σημαντικά την ανάπτυξη νέων έργων, καθιστώντας την ανέγερση λιγότερο ελκυστική για τους επενδυτές και μετακυλίοντας το κόστος στους τελικούς αγοραστές.
- Γραφειοκρατικά εμπόδια και πολεοδομικές αγκυλώσεις: Η πολυπλοκότητα των διαδικασιών, οι χρονοβόρες αδειοδοτήσεις και οι απαρχαιωμένες πολεοδομικές διατάξεις παρεμποδίζουν την ταχεία προσαρμογή της προσφοράς στις νέες ανάγκες.
- Ελλείψεις διαθέσιμων οικοπέδων: Ιδίως στα αστικά κέντρα, η έλλειψη διαθέσιμων, οικοδομήσιμων οικοπέδων περιορίζει περαιτέρω τις δυνατότητες ανάπτυξης νέων κατοικιών.
Στεγαστική Πολιτική και Προκλήσεις
Η συνισταμένη αυτών των παραγόντων δημιουργεί ένα περιβάλλον έντονης πίεσης για τα νοικοκυριά, ιδίως αυτά με χαμηλά και μεσαία εισοδήματα. Η αδυναμία πρόσβασης σε προσιτή κατοικία, είτε μέσω αγοράς είτε μέσω ενοικίασης, αναδεικνύεται σε δομικό κοινωνικό πρόβλημα, με πολλαπλές οικονομικές και κοινωνικές προεκτάσεις. Η Τράπεζα της Ελλάδος, στην ανάλυσή της, υπογραμμίζει την ανάγκη για ολιστική στεγαστική πολιτική. Αυτή οφείλει να περιλαμβάνει παρεμβάσεις τόσο στην πλευρά της προσφοράς, ενθαρρύνοντας τη νέα δόμηση και την ανακαίνιση, όσο και στην πλευρά της ζήτησης, μέσω στοχευμένων επιδοτήσεων ή κινήτρων για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, ιδίως για ευάλωτες ομάδες. Η αποτελεσματική διαχείριση του φαινομένου της βραχυχρόνιας μίσθωσης αποτελεί επίσης απαραίτητο στοιχείο αυτής της πολιτικής. Η επίλυση του στεγαστικού ζητήματος δεν συνιστά απλώς μια οικονομική παράμετρο, αλλά έναν κεντρικό πυλώνα κοινωνικής συνοχής και ανάπτυξης.
